Justiça de Goiás barra cobrança milionária de ITBI em imóvel rural usado para capitalizar empresa familiar em Rio Verde
O Tribunal de Justiça do Estado de Goiás (TJGO) afastou a cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) em operação de integralização de capital social realizada por meio da transferência de imóvel rural, quando não há formação de reserva de capital. A decisão foi proferida pela 2ª Câmara Cível, ao julgar apelação em mandado de segurança contra ato do município de Rio Verde.O juiz de Direito Caio Almeida Neves Martins, da 2ª vara de Porto Alegre do Norte/MT, concedeu tutela de urgência para suspender qualquer ato de consolidação da propriedade fiduciária de um imóvel rural vinculado a cédula de crédito bancário.
O magistrado entendeu que não houve mora dos autores, uma vez que o pagamento da parcela havia sido realizado antecipadamente, e que a cooperativa de crédito, ao utilizar parte do valor para abater outra dívida sem autorização e instaurar procedimento de consolidação com base em mora inexistente, atuou “de maneira contraditória”.
Entenda o caso
Os autores afirmaram ter quitado integralmente a parcela nº 1 da CCB – Cédula de Crédito Bancário garantida por alienação fiduciária sobre imóvel rural, cujo vencimento ocorreria em 30/8/25. O pagamento, no valor de R$ 1.435.483,48, foi realizado em 26/8/25, antes do prazo estipulado.
Segundo relataram, a gerente da cooperativa havia garantido que o depósito seria destinado exclusivamente à quitação da parcela, orientando o envio dos valores para conta indicada pela própria instituição.
Entretanto, parte do montante pago teria sido direcionada pela cooperativa para outra obrigação, sem autorização dos devedores.
Com isso, a instituição financeira expediu notificação cartorária para purgação de suposta mora, em 26/9/25, fixando prazo até 11/10/25. Os autores sustentaram a inexistência de inadimplemento, alegaram nulidade da notificação e defenderam que a conduta da cooperativa violou o direito de imputação do pagamento previsto no art. 352 do CC.
ITBI nos contratos de permuta imobiliária
A permuta imobiliária nada mais é do que uma troca de imóveis, forma de negociação que têm se mostrado uma alternativa bastante interessante nas negociações imobiliárias, pois permite aos contratantes que parte do contrato seja pago, integral ou parcialmente, mediante outro bem imóvel. Entretanto, a depender do contexto da negociação, os efeitos tributários podem ser diferentes, e aqui falaremos especificamente do ITBI, o Imposto sobre a Transferência onerosa de Bens Inter Vivos. Não raro, podemos nos deparar por situações em que de um lado figura um imóvel de determinado valor, e do outro lado, alguém pretende adquirir esse determinado imóvel, mas não dispõe de todo o capital necessário, de modo que, além do dinheiro, dará um imóvel de sua propriedade como parte do pagamento. É esse momento que se exige atenção dos contratantes, pois somente haverá permuta se o imóvel dado como parte do pagamento representar a maior parte da negociação, ou seja, a essência do negócio depende que seu objetivo principal seja a troca de imóveis entre os negociantes, sendo possível que parte da “troca” seja mediante pagamento em dinheiro. Essa pontuação acerca do mínimo necessário para configuração da permuta é o cerne da questão que envolve o ITBI, pois existem dois tipos de permuta: a com torna e a sem torna. A permuta “com torna” é toda a troca feita por um bem cujo valor é diferente ao do imóvel oferecido, em que o negócio é complementado com dinheiro, sendo que o imóvel dado na troca represente a maior parte do pagamento. Vejamos o exemplo abaixo: José pretende trocar seu apartamento no valor de R$ 200 mil pelo apartamento de João, que custa R$ 300 mil. A diferença de R$ 100 mil entre ambos os valores é denominada de “torna”, que complementará o imóvel de R$ 200 mil de José na troca pelo apartamento de João, negociado por R$ 300 mil. Já a permuta sem torna é o cenário em que o valor de ambos os bens se iguala, ou seja, não há “torna” em dinheiro. No mesmo exemplo anterior, José pretende trocar seu apartamento de R$ 200 mil pelo apartamento de João, também no valor de R$ 200 mil. Neste caso há a permuta pura e simples, sem torna, pois não há valores a serem pagos além dos imóveis envolvidos. Nesse sentido, vale lembrar que a hipótese de incidência prevista para o ITBI é a “transferência onerosa de bens”, ou seja, o lastro da base de cálculo do ITBI não está na modalidade de contrato utilizada pelos contratantes, mas sim na transferência onerosa do imóvel para outra titularidade, o que se confirma pelo simples permissivo do ITBI poder ter o seu pagamento postergado para quando do registro da escritura – momento em que se efetiva a transferência do imóvel para outra pessoa. Logo, na permuta sem torna – em que os valores dos imóveis permutados são iguais – o IBTI irá incidir sobre o valor venal de cada um dos imóveis e no município em que cada um está localizado, sendo lhes aplicadas as alíquotas de seus respectivos domicílios imobiliários. Cada pessoa envolvida deverá pagar ITBI sobre o valor venal do imóvel recebido. Já na permuta com torna, ou seja, aquela em que parte do pagamento é complementada em “dinheiro”, haverá incidência do ITBI apenas sobre o valor venal dos imóveis, nos mesmos moldes anteriores, sendo que o valor da “torna”, ou seja, o complemento da permuta em “dinheiro”, por não se tratar de transferência de bem imóvel, não sofrerá incidência do ITBI. Nos casos em que o negócio seja contemplado com a torna, recomendamos atenção, pois deverá ser observado o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, que incidirá sobre a diferença paga em dinheiro a quem o receber, cenário em que igualmente deverão ser observadas as regras e deduções permitidas, principalmente em se tratando de imóveis rurais, que carregam peculiaridades em matéria de Imposto de Renda. Pelo dito, se extrai que um bom planejamento e estudo do negócio, dos imóveis envolvidos, do valor utilizado para declaração dos mesmos na DIRPF, dentre outros aspectos, é possível tecer um estudo minucioso sobre a operação prestes a ocorrer de modo a orientar qual cenário sairá menos oneroso, ou seja, se uma permuta simples, sem torna, com incidência do ITBI nos dois imóveis; ou se uma permuta com torna, com ITBI incidindo somente no valor dos imóveis e o excedente pago em dinheiro (a torna), oferecida ao Ganho de Capital na declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda da Pessoa Física. João Paulo Melo é advogado tributarista. Especialista em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET). Atuando com tributação desde 2016.Cursos de extensão em Direito Tributário, Escrituração Fiscal e Legislação Tributária.