ITBI nos contratos de permuta imobiliária
A permuta imobiliária nada mais é do que uma troca de imóveis, forma de negociação que têm se mostrado uma alternativa bastante interessante nas negociações imobiliárias, pois permite aos contratantes que parte do contrato seja pago, integral ou parcialmente, mediante outro bem imóvel. Entretanto, a depender do contexto da negociação, os efeitos tributários podem ser diferentes, e aqui falaremos especificamente do ITBI, o Imposto sobre a Transferência onerosa de Bens Inter Vivos. Não raro, podemos nos deparar por situações em que de um lado figura um imóvel de determinado valor, e do outro lado, alguém pretende adquirir esse determinado imóvel, mas não dispõe de todo o capital necessário, de modo que, além do dinheiro, dará um imóvel de sua propriedade como parte do pagamento. É esse momento que se exige atenção dos contratantes, pois somente haverá permuta se o imóvel dado como parte do pagamento representar a maior parte da negociação, ou seja, a essência do negócio depende que seu objetivo principal seja a troca de imóveis entre os negociantes, sendo possível que parte da “troca” seja mediante pagamento em dinheiro. Essa pontuação acerca do mínimo necessário para configuração da permuta é o cerne da questão que envolve o ITBI, pois existem dois tipos de permuta: a com torna e a sem torna. A permuta “com torna” é toda a troca feita por um bem cujo valor é diferente ao do imóvel oferecido, em que o negócio é complementado com dinheiro, sendo que o imóvel dado na troca represente a maior parte do pagamento. Vejamos o exemplo abaixo: José pretende trocar seu apartamento no valor de R$ 200 mil pelo apartamento de João, que custa R$ 300 mil. A diferença de R$ 100 mil entre ambos os valores é denominada de “torna”, que complementará o imóvel de R$ 200 mil de José na troca pelo apartamento de João, negociado por R$ 300 mil. Já a permuta sem torna é o cenário em que o valor de ambos os bens se iguala, ou seja, não há “torna” em dinheiro. No mesmo exemplo anterior, José pretende trocar seu apartamento de R$ 200 mil pelo apartamento de João, também no valor de R$ 200 mil. Neste caso há a permuta pura e simples, sem torna, pois não há valores a serem pagos além dos imóveis envolvidos. Nesse sentido, vale lembrar que a hipótese de incidência prevista para o ITBI é a “transferência onerosa de bens”, ou seja, o lastro da base de cálculo do ITBI não está na modalidade de contrato utilizada pelos contratantes, mas sim na transferência onerosa do imóvel para outra titularidade, o que se confirma pelo simples permissivo do ITBI poder ter o seu pagamento postergado para quando do registro da escritura – momento em que se efetiva a transferência do imóvel para outra pessoa. Logo, na permuta sem torna – em que os valores dos imóveis permutados são iguais – o IBTI irá incidir sobre o valor venal de cada um dos imóveis e no município em que cada um está localizado, sendo lhes aplicadas as alíquotas de seus respectivos domicílios imobiliários. Cada pessoa envolvida deverá pagar ITBI sobre o valor venal do imóvel recebido. Já na permuta com torna, ou seja, aquela em que parte do pagamento é complementada em “dinheiro”, haverá incidência do ITBI apenas sobre o valor venal dos imóveis, nos mesmos moldes anteriores, sendo que o valor da “torna”, ou seja, o complemento da permuta em “dinheiro”, por não se tratar de transferência de bem imóvel, não sofrerá incidência do ITBI. Nos casos em que o negócio seja contemplado com a torna, recomendamos atenção, pois deverá ser observado o Imposto de Renda sobre o Ganho de Capital, que incidirá sobre a diferença paga em dinheiro a quem o receber, cenário em que igualmente deverão ser observadas as regras e deduções permitidas, principalmente em se tratando de imóveis rurais, que carregam peculiaridades em matéria de Imposto de Renda. Pelo dito, se extrai que um bom planejamento e estudo do negócio, dos imóveis envolvidos, do valor utilizado para declaração dos mesmos na DIRPF, dentre outros aspectos, é possível tecer um estudo minucioso sobre a operação prestes a ocorrer de modo a orientar qual cenário sairá menos oneroso, ou seja, se uma permuta simples, sem torna, com incidência do ITBI nos dois imóveis; ou se uma permuta com torna, com ITBI incidindo somente no valor dos imóveis e o excedente pago em dinheiro (a torna), oferecida ao Ganho de Capital na declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda da Pessoa Física. João Paulo Melo é advogado tributarista. Especialista em Direito Tributário pelo Instituto Brasileiro de Estudos Tributários (IBET). Atuando com tributação desde 2016.Cursos de extensão em Direito Tributário, Escrituração Fiscal e Legislação Tributária.
MINHA FAZENDA ESTÁ MENOR, E AGORA?!
Portanto Produtor Rural, cautela ao vender ou comprar seu imóvel rural, uma vez que existem várias peculiaridades que devem ser analisadas por um advogado especializado no ramo, tanto na elaboração, quanto na análise do negócio celebrado
Reserva Legal Extra Propriedade e Agronegócio Sustentável
Nas últimas décadas muita coisa tem sido falada sobre meio ambiente e legislação ambiental, especialmente a relação entre o meio ambiente e o agronegócio, o impacto dessa atividade para natureza e sua adequação para o desenvolvimento sustentável do nosso país.
Quero plantar, mas meus insumos não chegaram! E agora?
1 – O problema. O início do plantio safra 2021/2022 já está autorizado praticamente em todo o país, e não bastasse o prejuízo da safra de milho vivenciado esse ano em decorrência do clima, o Produtor Rural já está com outro problemão dentro da sua porteira, que é o atraso na entrega de insumos como fertilizantes e defensivos, entre eles do herbicida glifosato, de suma importância para o início do plantio, sendo seu principal fornecedor a China, que tem dificuldade de entregar esse produto ao mercado. Muitos Produtores Rurais já estão reportando esse problema de atraso, e o que é pior, relatando que as empresas fornecedoras estão cancelando de forma unilateral contratos e pedidos destes insumos, deixando-os literalmente na mão. Na prática a não aplicação destes insumos no momento correto do plantio da soja e do milho afeta negativamente a produtividade e qualidade da safra de grãos, causando prejuízos ao Produtor Rural e afetando toda cadeia do agronegócio. Nesse cenário o Produtor Rural acaba ficando entre a cruz e a espada, pois ou ele retarda o início do plantio, acreditando que receberá os insumos, ou inicia o plantio sem o uso desses importantes insumos. É uma verdadeira escolha de Sofia! Em ambos os casos o Produtor sofrerá prejuízos. Se ele resolve plantar sem o uso dos insumos, terá problemas na produtividade. Por outro lado, se retarda o seu plantio, além de aumentar os riscos fitossanitários na sua lavoura, pois a semeadura tardia aumenta as chances de pragas e doenças, sofrerá com baixa na sua produtividade, isso porque se a cultura não é plantada na sua época ideal, não atingirá todo seu potencial produtivo, culminando por fim na redução da lucratividade do seu negócio. Mas e aí, quem é que assume esses prejuízos? O Produtor Rural que não deve ser! Da mesma forma que o Produtor é pressionado a cumprir suas obrigações, mesmo sofrendo revezes na lavoura, como ocorreu na última safrinha em que a maior parte das áreas plantadas foram atingidas por problemas climáticos, e mesmo assim tiveram que cumprir contratos de venda futura ou assumir washout, as empresas fornecedoras que se comprometeram a entregar os insumos, e estão cancelando os contratos ou atrasando a entrega dos mesmos, devem responder pelos prejuízos causados ao Produtor. Pau que bate em Chico, bate em Francisco! 2 – Mas o que o Produtor Rural deve fazer? Não resta dúvidas de que tanto a conduta de cancelar o contrato de insumos como de entregá-los atrasado, são danosas e passíveis de responsabilização civil em face das empresas fornecedoras faltantes. Mas para que esse direito de reparação de prejuízos seja efetivamente resguardado, o Produtor Rural que estiver enfrentando esse problema, deve se preocupar em formar um conjunto de provas consistentes, para ao final buscar uma negociação com a empresa fornecedora de insumos, e em último caso pleitear a indenização no judiciário. Assim, se até o momento o Produtor não recebeu os seus insumos ou teve o seu contrato cancelado, a primeira coisa a se fazer é notificar a empresa fornecedora, deixando-a formalmente ciente do não cumprimento da obrigação outrora assumida, e que eventuais prejuízos decorrentes desta situação serão da sua responsabilidade. Feito isso, antes de partir para o plantio direto, sem os insumos, tente encontrar os produtos em outros fornecedores, mesmo que estejam mais caros, pois essa diferença de valor poderá ser cobrada da empresa que não cumpriu com a sua obrigação. Não encontrou os insumos, vai iniciar a semeadura direta, registre todos os detalhes em um diário, peça aos responsáveis técnicos pela lavoura que elaborem laudos ao longo do período, registre imagens por meio de fotos e drones, pois a empresa fornecedora que não cumpriu com a obrigação responderá pela diminuição da produtividade. Importante dizer que o auxilio de profissionais da confiança do Produtor Rural, para lhe dar suporte nessa situação antes mesmo de iniciar o plantio, fará toda a diferença, pois o ajudará a formar um conjunto probatório consistente dos prejuízos sofridos, o que facilitará um acordo com a empresa fornecedora ou aumentará significativamente as chances de êxito em eventual ação judicial. 3 – Conclusão Não temos dúvidas de que o atraso na entrega dos insumos ou o cancelamento dos contratos, são atos ilícitos que causarão prejuízos ao Produtor Rural, e isso afetará toda a cadeia do agronegócio, com aumento de preços dos alimentos, atrasos no plantio da safrinha de milho, dentre outros reflexos. Sabendo disso, o Produtor Rural deve se preocupar desde já a formar um conjunto de provas robusto, capaz de deixá-lo em uma situação segura para tentar um acordo com a empresa fornecedora de insumo que lhe causou os prejuízos, ou em último caso pleitear na justiça a reparação de danos. Por fim é importante que o Produtor Rural não aceite essa conduta e não assuma esse prejuízo, tendo em mente que cada vez que se impor e exigir o cumprimento dos seus direitos, estará contribuindo com o fortalecimento da classe, e por consequência com o reequilíbrio nas relações negociais envolvendo os atores da cadeia do agronegócio. Leandro Amaral Advogado do Agronegócio – MBA em Direito do Agronegócio pelo Ibmec – LLm em Direito Empresarial pela FGV – Especialista em Recuperação de Empresas e Gestão Patrimonial pelo Insper – Sócio Fundador A&M Advogados e da empresa Agri Company Consultoria Agro Patrimonial. leandro@amaralemelo.adv.br
Alterações nos critérios de concessão de Crédito Rural
No dia 16/09/2021 foi publicada uma resolução pelo Banco Central que implementa critérios sociais, ambientais e climáticos para concessão de crédito rural oficial. Essa resolução altera o Manual de Crédito Rural, com a criação de uma seção 9, no seu capítulo 2, e entram em vigor já no mês de outubro de 2021. De acordo com a resolução, o crédito rural não poderá ser concedido pelos bancos caso: a) o produtor não esteja inscrito no Cadastro Ambiental Rural (CAR) ou se a inscrição estiver cancelada; b) a propriedade esteja inserida total ou parcialmente em Unidade de Conservação, com exceção para casos em que a atividade econômica estiver de acordo com o Plano de Manejo de Unidade de Conservação; c) a propriedade esteja inserida total ou parcialmente em terra indígena homologada pelo governo federal, com exceção para os casos em que o solicitante do crédito seja integrante da comunidade indígena e habitante da área em questão; d) a propriedade esteja inserida total ou parcialmente em terras ocupadas e tituladas por remanescentes das comunidades de quilombos, com exceção para os casos em que o solicitante do crédito seja integrante da comunidade quilombola em questão; e) a propriedade esteja situada no bioma Amazônia e possua embargo por conta do uso econômico de áreas desmatadas ilegalmente conforme divulgado pelo Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (Ibama); f) a propriedade esteja situada no bioma Amazônia em operação de financiamento ao amparo do Programa Nacional de Reforma Agrária (PNRA) com solicitante que possua restrição ativa pela prática de desmatamento ilegal conforme registro do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária; g) o solicitante, pessoa física ou jurídica, esteja inscrita no cadastro, mantido pelo governo federal, de empregadores que mantiveram trabalhadores em condições análogas à de escravo. Leandro Amaral – Advogado do Agronegócio.
Sucessão e Inventário no Agronegócio: Reflexos e Peculiaridades
O falecimento de um familiar é sempre um momento de grande desafio para toda e qualquer família, pois além do luto, há uma série de reflexos dele decorrentes. Se em qualquer situação sofremos impactos diretos e indiretos com o falecimento de um membro da família, muito mais reflexos temos quando estamos diante do falecimento de um produtor rural, tendo em vista que nessa atividade, na imensa maioria dos casos, o negócio é conduzido por grupos familiares e a ausência de um membro poderá impactar de tal forma que dificulte ou até mesmo impossibilite a continuidade da operação. Apesar de ser um momento complexo para família, alguns procedimentos devem ser realizados justamente para que não haja a interrupção indesejada do negócio que até então vinha sendo o responsável pela provisão de toda família. Pensando nisso e na necessidade de aclarar o que deve ser feito nesses momentos é que teceremos alguns comentários esclarecendo quais procedimentos devem ser realizados pelos herdeiros em caso de falecimento dos seus pais. Primeiramente, cabe a família solicitar e receber a Declaração de óbito fornecida pelo hospital ou atestado de óbito fornecido pela secretaria de saúde ou instituto de medicina legal, quando o óbito ocorrer fora do ambiente hospitalar. Juntamente com o sepultamento ou cremação, é importante providenciar o restante da documentação necessária para o registro do óbito do falecido, realizado perante o Cartório de Registro Civil das pessoas naturais do local onde ocorreu o falecimento. Nesse caso deverá a família apresentar a declaração de óbito, guia de sepultamento e demais documentos solicitados para que haja a emissão da Certidão de Óbito, documento necessário para todos os tramites seguintes. No momento que o óbito é registrado em cartório haverá comunicação automática a Receita Federal, Secretaria de Segurança Pública e inclusive o INSS. Lembramos que caso o cartório do local não possua a comunicação automática com o INSS, é dever dos herdeiros realizar esta informação ao órgão previdenciário, que inclusive tem o condão de cessar o pagamento de benefício até então recebido, pois o recebimento indevido após o óbito do beneficiário pode acarretar inclusive responsabilização civil e criminal de quem não comunicou o falecimento com a finalidade de continuar recebendo o benefício em nome do “de cujus”. Uma vez registrado o óbito terá início o procedimento sucessório. Mas o que vem a ser exatamente esse procedimento sucessório? O que significa o termo inventário? Procedimento Sucessório vem a ser todos os procedimento que envolvem a transferência do patrimônio do falecido para os seus herdeiros. Por exemplo, é através dos atos sucessórios que os filhos recebem os bens deixados pelos pais falecidos, tudo isso dentro de um processo (que pode ser judicial ou extrajudicial) conhecido como inventário ou partilha de bens. No processo de inventário será realizado o levantamento do ativo e passivo do “de cujus”, ou seja, relacionam-se todos os bens móveis e imóveis, saldos bancários, aplicações financeiras, enfim, todos os ativos em nome do familiar que faleceu, bem como suas dívidas. Após esse levantamento, os bens serão avaliados e relacionados para na sequência serem utilizados primeiramente para pagar o passivo por ventura existente em nome do autor da herança. Lembramos sempre que os herdeiros não herdam dívidas e com isso apenas o patrimônio do falecido irá responder pelo seu passivo. Assim, após o pagamento do passivo é que o bens remanescentes serão partilhados entre os herdeiros. Como dito anteriormente, o inventário pode ser um processo judicial ou extrajudicial. O procedimento extrajudicial, apesar de mais célere e por isso mais interessante, só poderá ser realizado quando todos os herdeiros forem maiores, capazes e estiverem de acordo, devendo em qualquer dos casos haver obrigatoriamente a participação de advogado, segundo determinação legal. A participação de um advogado com conhecimento em direito sucessório é de suma importância, pois num momento tão difícil para toda a família o auxílio deste profissional poderá significar a redução de problemas e menor desgaste para todos os envolvidos, bem como a adoção das melhores soluções jurídicas para cada caso. Em qualquer dos procedimentos escolhidos há um prazo legal a ser obedecido para início do processo, qual seja, 60 dias após o óbito. Caso os herdeiros não observem o referido prazo poderá haver a incidência de multas e penalidades. Desde que preenchidos os requisitos legais, na maioria dos casos o procedimento extrajudicial acaba sendo o mais vantajoso, pois ocorre em cartório, de forma muito mais célere, com uma média de 90 dias de duração. Já os processos de inventário judicial, por diversos fatores, dentre eles a ausência de consenso e inúmeros prazos e recursos existentes, costumam demorar muitos anos, na maioria das vezes décadas até serem finalizados, o que não é extremamente desgastante e dispendioso para as partes envolvidas. A demora demasiada acarreta problemas patrimoniais e até mesmo familiares, muitas vezes provocando desavenças e colocando em risco a continuidade do negócio da família. Maior importância ainda tem o inventário quando o falecido era o proprietário dos imóveis rurais e exercia a atividade que gerava o sustento do grupo familiar, tendo em vista que após o seu falecimento poderá haver a inviabilização da continuidade da produção agrícola, caso não sejam tomadas as providências jurídicas necessárias. Um exemplo disso encontramos diariamente nas operações de custeio e investimento. Na maioria dos casos, os produtores rurais realizam operação de credito rural junto a instituições financeiras, operações de Barter com distribuidoras de insumos e trading’s, para com isso terem implementos e insumos suficientes para continuidade da sua produção. Ocorre que para realizar tais operações os credores exigem garantias, sendo as mais comuns as hipotecárias. Esse tipo de garantia quando recai sobre imóvel rural ou sobre a produção agrícola exige, por exemplo, a averbação da hipoteca junto a matrícula do imóvel rural onde a atividade é desenvolvida. Temos aqui o principal desafio: se o imóvel estava em nome da pessoa falecida como poderão os herdeiros oferecer o imóvel e a produção nele existente se não são ainda os legítimos proprietários? Se não desejarem mais realizar diretamente a operação e sim arrendar as terras