O Contrato de Arrendamento de Gaveta no Agro – A Garantia que Custou R$ 1 Milhão e Colocou Parceiros em Risco

Uma decisão mal modulada do STF sobre o ICMS na transferência de gado criou um limbo jurídico, que permitiu a estados como Mato Grosso cobrarem o imposto retroativamente, gerando caos e prejuízo para produtores rurais. Felizmente, a maré virou. Em uma decisão final, a corte proibiu essa cobrança. Neste artigo, detalhamos essa reviravolta e oferecemos um guia prático sobre o que fazer caso você tenha sido notificado, autuado ou até mesmo pago o imposto indevidamente.

PRINCIPAIS OBSERVAÇÕES SOBRE O CONTRATO DE ARRENDAMENTO RURAL

Na nossa vida cotidiana somos levados a celebrar diversos contratos, seja de forma consciente ou inconsciente. As relações do nosso dia-a-dia demandam contratos de compra e venda de produtos dos mais variados, desde as compras no mercado para sua casa, uma operação menos complexa mas que não deixa de ser um contrato não escrito de compra e venda, até a aquisição de um imóvel, com maior complexidade e mais formalidades. No agronegócio não é diferente. O produtor rural diariamente estabelece relações jurídicas contratuais em sua atividade, sejam estes contratos formais ou verbais, mas que ensejam direitos e responsabilidades das partes envolvidas no negócio. Dentre estes contratos, destacaremos no presente momento o contrato de arrendamento rural, de grande importância na cadeia produtiva do agronegócio pelo fato de ser largamente utilizado em todas as regiões do país e para as mais diversas finalidades de exploração da propriedade rural. Afinal, o que é o Arrendamento Rural? O contrato de Arrendamento Rural é o instrumento jurídico que garante ao arrendatário o uso da propriedade rural de terceiro, o arrendador, para exploração de atividade agropecuária, garantindo seu uso pelo tempo do contrato, que pode ser determinado ou não, mediante o pagamento de um preço. Como se realiza esse tipo de contrato? Segundo a determinação legal, o contrato de arrendamento rural não necessita ser celebrado de forma pré estabelecida ou escrita, pois a lei garante liberdade para as partes contratantes, podendo inclusive ser celebrado verbalmente, de acordo com a determinação do art. 92 do Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/64). Apesar de não haver uma obrigação legal da forma escrita, devido a importância do agronegócio e das crescentes e complexa relações jurídicas em toda cadeia produtiva, destacamos que não é recomendável a celebração de arrendamento rural sem um instrumento escrito. Isto porque os contratos são feitos para serem fielmente obedecido pelas partes até seu termo final. Contudo, a realidade demonstra que nem sempre isso acaba ocorrendo e é exatamente neste momento, quando uma das partes não cumpre o que foi estabelecido na celebração do contrato, que surgem os problemas que na maioria das vezes serão solucionados após um longo e dispendioso processo judicial. Exatamente por isso a importância do contrato ser feito de forma escrita, por profissional com a devida qualificação técnica e experiência no agronegócio, pois havendo descumprimento de qualquer das partes teremos de forma clara e objetiva os direitos e deveres de cada um durante o prazo contratual, e em caso de descumprimento, as devidas consequências jurídicas. Não havendo um contrato escrito, apesar de juridicamente válido, há uma imensa dificuldade em demonstrar claramente em que termos foi celebrada a relação jurídica. Sem um instrumento contratual formal, como se provar efetivamente os valores contratados, os prazos estabelecidos, as formas e vencimentos dos pagamentos? Além disso há muitos outros detalhes de ordem prática com implicações jurídicas e financeiras que se não estiverem corretamente escritas poderão acarretar uma imensa dificuldade para a parte que se sentiu prejudicada conseguir resguardar o seu direito. Daí surgir a importância de termos contratos escritos e bem delineados juridicamente, para que ambas as partes, arrendador e arrendatário, tenham clareza dos seus direitos e deveres, e quando necessário, consigam resguardar o direito que por ventura tenha sido desrespeitado. Para o contrato de arrendamento rural se exige outorga uxória? A outorga uxória é a autorização que um cônjuge dá ao outro para celebrar contratos que envolvam direitos reais sobre imóveis, ou seja, algum ônus real ao imóvel do casal. O contrato de arrendamento transfere a posse direta do imóvel ao arrendatário para que o mesmo possa utilizá-lo na exploração de atividade rural mas constitui assim uma relação puramente obrigacional, de uso da terra e pagamento por esta utilização, não havendo uma imposição de qualquer tipo de ônus real sobre o imóvel. Desta forma, não haveria a necessidade da outorga uxória prevista no art. 1.647 do Código Civil, podendo ser celebrado por apenas um dos cônjuges proprietários do imóvel rural, ainda que celebrado por prazo superior a 10 anos, o que inclusive já foi reconhecido em julgados do STJ (REsp 1764873/PR). Parceria Rural x Arrendamento rural? O arrendamento rural não é a única forma de se garantir a exploração agropecuária, que também pode ser realizada de outras formas, por exemplo, através da parceria rural. Assim, quais seriam as principais diferenças entre parceria e arrendamento rural? Enquanto no arrendamento rural o arrendatário paga um preço certo ao proprietário pelo uso da terra, na parceria rural não há preço certo a ser pago ao dono do imóvel. Neste tipo de contrato há a estipulação de participação nos frutos obtidos com a exploração da atividade rural, normalmente estabelecendo percentuais pré definidos de partilha entre os parceiros, em conformidade com o estabelecido no Estatuto da Terra (art. 96, VI). Com isso temos que o contrato de arrendamento se assemelha a uma relação de locação, onde o proprietário sede o uso do imóvel mediante o pagamento de um preço fixo estabelecido entre as partes, enquanto na parceria há uma espécie de sociedade entre aquele que está explorando a terra e o seu proprietário, partilhando com este os resultados da exploração da atividade. Desta forma, na parceria o proprietário partilha dos ganhos mas também partilha os riscos da atividade. Já no arrendamento, o preço ajustado deve ser pago independente do resultado da exploração, não havendo partilha dos riscos da operação entre o arrendatário e o dono do imóvel rural. Como se estabelecer prazos para o arrendamento rural? Não podemos deixar de destacar que a legislação especial estabelece prazos mínimos para os contratos de arrendamento rural, que variam de acordo com o tipo de exploração. Assim, de acordo com o Estatuto da Terra, regulamentado pelo Dec. 69.566/66, mais precisamente no art. 13, II, “a”, temos o prazo de 03 (três) anos como o tempo mínimo permitido para esse tipo de contrato. De acordo com a jurisprudência dominante do STJ, os prazos mínimos estabelecidos na legislação de especial são normas cogentes, ou seja, de observância obrigatória pelas partes contratantes, não sendo permitido