ENDIVIDAMENTO RURAL | AGRONEGÓCIO
A Justiça de Goiás suspendeu, em caráter liminar, dois leilões de uma fazenda avaliada em R$ 77,6 milhões em Rio Verde — não pelo valor da dívida, mas pela ausência de prova de que os proprietários foram intimados.
A decisão: leilões suspensos e matrícula bloqueada
A poucos dias das praças designadas para 30 e 31 de julho, a 2ª Vara Cível da Comarca de Rio Verde (TJGO) suspendeu os dois leilões de uma propriedade rural avaliada em R$ 77,6 milhões e determinou o bloqueio da matrícula no cartório de registro de imóveis. Com isso, nenhum novo registro ou transferência do bem pode ser feito sem autorização judicial.
O fundamento da liminar não é o mérito da dívida. É a ausência de prova de que os proprietários chegaram a ser intimados — nem da constituição em mora, nem das datas do leilão. Em análise preliminar, o Judiciário reconheceu a plausibilidade da nulidade da intimação e registrou que, comprometido esse ato inicial, ficam abalados, em tese, todos os atos seguintes: a consolidação da propriedade e os leilões dela decorrentes.
Como uma fazenda de R$ 77 milhões chegou ao leilão
O imóvel garantia um contrato de abertura de crédito de R$ 72 milhões, firmado em fevereiro de 2025, com alienação fiduciária. Em junho de 2026, a propriedade foi consolidada em nome do credor por procedimento extrajudicial — conduzido inteiramente em cartório, sem passar por um processo judicial. Semanas depois, vieram os leilões.
Esse é o ponto sensível da alienação fiduciária de imóvel: ela permite que o credor retome o bem sem sentença, por um rito rápido e cartorário. Em troca dessa velocidade, a lei exige o cumprimento rigoroso de formalidades de comunicação com o devedor. É exatamente essa contrapartida que a ação questiona.
As falhas apontadas no rito da Lei nº 9.514/1997
Na ação anulatória patrocinada pelo Amaral e Melo Advogados, foram apontadas falhas formais em cada etapa do procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997:
- Diligência única — houve uma só tentativa de localizar os devedores, insuficiente para dar por esgotada a busca.
- Nenhuma diligência no imóvel — ninguém foi até a própria fazenda dada em garantia, endereço óbvio para localizar os proprietários.
- Local incerto sem edital — certificou-se que a devedora estava em local incerto e não sabido, mas sem a publicação do edital exigida pelo artigo 26, § 4º.
- Datas das praças não comunicadas — não houve comunicação de datas, horários e locais dos leilões, formalidade do artigo 27, § 2º-A, que existe para viabilizar o direito de preferência do proprietário.
Ao decidir, a magistrada delimitou o objeto da discussão: não se trata do mérito da dívida, nem da essencialidade do imóvel para a atividade rural — questão já apreciada em recurso próprio. O exame se restringe aos pressupostos formais de validade da constituição em mora.
Por que a urgência foi reconhecida
A necessidade de agir antes das praças veio do próprio edital: pagamento integral do preço em até 24 horas após a arrematação, transferência imediata da posse indireta ao arrematante e possibilidade de aceitação, no segundo leilão, de lance equivalente a metade do valor de avaliação. A decisão também ponderou que uma arrematação por terceiro poderia atrair a proteção ao adquirente de boa-fé, o que inviabilizaria recompor a situação anterior.
O procedimento começou com uma certidão dizendo que a devedora estava em local incerto e não sabido. Depois disso, sem nenhum fato novo, apareceram certidões positivas apoiadas em mensagem eletrônica enviada a um coobrigado, sem comprovação de que alguém recebeu ou leu. Foi uma diligência só. Ninguém foi até a fazenda que estava sendo dada em garantia. E não há nos autos um único documento mostrando que os proprietários foram avisados de quando o leilão aconteceria.
— Heráclito Noé, advogado responsável pela condução do caso
O que o caso ensina ao produtor rural
A lição prática é direta: na alienação fiduciária, a intimação não é detalhe burocrático — é a defesa do produtor. É por meio dela que o proprietário toma conhecimento da dívida, tem a chance de purgar a mora e pode exercer o direito de preferência antes de perder o bem.
A lei permite que o credor retome o imóvel sem processo judicial. Em troca disso, ela exige que o produtor seja avisado, pessoalmente, em cada etapa. Quando essa exigência não é cumprida, o que sobra não é um rito rápido, é um rito sem defesa. O produtor só descobre que perdeu a fazenda quando o leilão já está marcado. Não estamos discutindo aqui se a dívida existe. Estamos discutindo se o caminho até o leilão respeitou a lei.
— Leandro Amaral, sócio fundador do Amaral e Melo Advogados
Com a expansão da alienação fiduciária de imóvel rural como garantia padrão em operações de grande porte, cresceu também o uso do procedimento extrajudicial de excussão. O caso reacende a discussão sobre o grau de controle exercido sobre esse rito, que transfere a propriedade de um bem produtivo sem sentença e com prazos curtos de reação. Vale lembrar: o mérito da ação ainda depende de contestação e produção de provas, e a liminar tem natureza conservativa — preserva a situação atual até que a regularidade do procedimento seja definida.
Se você é produtor rural e recebeu — ou teme receber — a notícia de que sua fazenda foi a leilão, o tempo de reação é curto e cada formalidade conta. O Amaral e Melo Advogados atua na defesa do produtor em endividamento rural, alienação fiduciária de imóvel e execuções e leilões, questionando irregularidades do procedimento e buscando preservar a terra e a atividade. Fale com nossa equipe antes que o prazo se feche.
Amaral & Melo | Jurídico no Agro — Especialistas em Endividamento Rural, alienação fiduciária e defesa do produtor rural.
Notas: Processo nº 5671076-90.2026.8.09.0137, 2ª Vara Cível da Comarca de Rio Verde (TJGO). Decisão publicada em 22/07/2026. Dispositivos citados: Lei nº 9.514/1997, artigos 26 e 27; Lei nº 14.711/2023, que deu nova redação ao artigo 27, § 2º-A; Lei nº 6.015/1973, artigo 214. A decisão faz referência a precedentes do STJ sobre a imprescindibilidade da comunicação das datas de leilão.